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segunda-feira, 15 de agosto de 2011

Crédito à habitação. “A entrega do bem imóvel líquida a dívida”.

Desvalorização de imóvel, na segunda avaliação tem os dias contados?

Retirada, net

Desde sempre que a devolução da casa aos bancos é uma forma de cumprir a obrigação perante das instituições bancárias. Boa - para os bancos! E, má - para os particulares!
Assim, sempre que o crédito ficasse de tal forma descontrolado de forma que o devedor ficasse impossibilitado de cumprir com as suas obrigações, a entrega do imóvel era a hipótese do credor, acrescendo-lhe mais-valias – a dívida a pagar ao banco é sempre o valor do imóvel, no momento da entrega, sendo que tal avaliação é sempre efectuada pelo respectivo banco.
Retirada, net

 
Ora, a pratica ao longo dos anos, é de que a segunda avaliação - ser sempre de valor inferior à primeira avaliação. Isto é, o outorgante de um contrato de compra e venda de imóvel ao compra o imóvel por exemplo por 150 mil euros/valor do empréstimo (de acordo com a primeira avaliação da Instituição Bancária), quando celebra um contrato de dação pro solvendo a mesma casa é sujeita a uma segunda avaliação, que se traduz sempre numa desvalorização monetária acentuada. O imóvel vale sempre menos do que custou. Se por exemplo, a segunda avaliação corresponder ao 100 mil euros, o devedor, além de entregar a casa, terá que efectuar o pagamento da quantia remanescente – 50 mil euros.
Este ano, têm surgido interpretação diversa daquela que já consolidava a jurisprudência portuguesa. Sete Tribunais de Primeira Instância (processos não transitados em julgado) decidiram que para o cumprimento da dívida referente a compra de imóvel e respectivos juros, bastava a entrega do imóvel, sem direito a qualquer remanescente. Isto é, em termos práticos, o valor do imóvel no momento da entrega para o cumprimento da dívida seria sempre o valor que resultava da primeira avaliação efectuada pela Instituição Bancária.
“A entrega do bem imóvel líquida a dívida”. As decisões neste sentido foram objecto de recurso, por parte da Banca, que assim vê, uma das suas práticas lucrativas a extinguir-se por via judicial.
Claro, que não se tratando à presente data de “caso transitado em julgado” é bom ressalvar que neste momento, que não se trata de jurisprudência mas é impossível ignorar esta nova orientação já que a primeira instância ao proferir decisão neste sentido, fundamentou-a juridicamente.
Este abalo à Banca implicará (caso confirmação pelo tribunal de recurso) que as mesmas suportem os custos dos remanescentes das dívidas dos créditos anteriormente concedidos.
Os Bancos fundamentam o pagamento do remanescente da dívida porque qualquer, os institutos jurídicos – Dação em Cumprimento, execução Fiscal ou execução de Hipoteca, o processo de avaliação da dívida exige que o imóvel seja reavaliado. E, só com o valor dessa segunda avaliação é que a instituição poderá ter conhecimento se o bem pode ou não, servir para o cumprimento da dívida. Por outro lado, o n.º 1 do art. 840.º do Código Civil prevê «Se o devedor efectuar uma prestação diferente da devida, para que o credor obtenha mais facilmente, pela realização do valor dela, a satisfação do seu crédito, este só se extingue quando for satisfeito e na medida respectiva».
É lógico que este instituto jurídico (em que os bancos fundamentam o cobrar do remanescente) não estabelece a extinção imediata da obrigação, mas antes, permite facilitar ao credor a satisfação do seu crédito, através da atribuição de um direito, permitindo aliás, que o credor se pague da obrigação, com a entrega do imóvel, e não, a substituição desde logo a prestação pelo imóvel.
Ora, este artigo não regula a questão prévia que se coloca nestas questões. A questão está no valor da dívida, por desvalorização decretada pela banca. Aqui, o que tem relevância jurídica, não são os pressupostos do instituto jurídico que permite a extinção da obrigação. O que se deve colocar em causa, salvo melhor opinião, são os critérios e a imparcialidade da instituição que avalia o imóvel e consequentemente o valor real do imóvel no momento da entrega. Sendo este o ponto essencial, não se descortina a fundamentação legal para o n.º 1 do art. 840.º do CC. Isto é, não existindo desvalorização sobre o imóvel, nem sequer seria necessária a responsabilidade do devedor para além da garantia dada (imóvel). O imóvel seria sempre a garantia do credor, que quando entregue ao devedor, teria sempre a obrigação cumprida.
A entender-se em sentido contrário, tal como tem sido entendido até aqui, verifica-se a violação do princípio da equidade – principio essencial na formação do negocio jurídico. Em termos concretos, o que se tem verificado nestas situações é que a Banca é a entidade que em simultâneo tem o poder: de atribuiu o empréstimo; de avaliar o imóvel; de ser beneficiária da hipoteca.
Assim, em fase de conclusão, refira-se que os nossos tribunais de primeira instância ficam com o mérito de se pronunciarem em sentido contrário ao que tem vindo a ser ditado por um sector económico de peso, em Portugal.

O que já aconteceu em Espanha.
Aguarde-se pelas Instâncias de Recurso!

6 comentários:

  1. Aceite os meus respeitosos cumprimentos.

    Venho saber da possibilidade de me informar da identificação dos processos que se encontram em 2ª instância, bem como dos Tribunais onde correram.

    Antecipadamente grato, subscrevo-me

    J.A. Ferreira Cardoso


    ferreiracardoso@net.vodafone.pt

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    Respostas
    1. Boa noite.

      Tenho recebido vários pedidos no sentido de informar sobre os números de processos e os tribunais em que foram analisados casos sobre o tema deste artigo.
      (Acontece, que não tenho publicado os referidos comentários à excepção deste, que tive o cuidado de responder para o endereço indicado, visto que têm enviado o endereço electronico para que eu responda por essa via.
      Assim, nestes casos, optei, por enviar a resposta em particular, não expondo os referidos endereços).
      Acontece que o artigo escrito teve subjacente um Acórdão, que neste momento não o encontro no meu arquivo.
      Assim, prometo - logo que tenha essas informações coloco a disposição de todos os interessados. Sei que pelo menos 3 das decisões foram proferidas pelo Tribunal do Funchal.

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  2. Boa Noite Dr.ª Céu Gonçalves Afonso,

    Perguntava-lhe se já tem presente a identificação dos processos que se encontram em 2ª instância, bem como dos Tribunais onde correram.

    Muito obrigada, continuação de um óptimo trabalho no blog.

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  3. Boa tarde. Pelo texto presumo que seja alguém que já tenha solicitado as referências dos processos e a identificação do Tribunal onde ocorreram as respetivas decisões.
    Não consigo encontrar e lamento não ter guardado o Acórdão que serviu de base ao presente artigo. Foi públicado na Internet, como tal não entendo o porquê de não o encontrar.
    A verdade é que o Acórdão existe.
    Fica a promessa a todos os que já me contataram, que darei a informação logo que consiga encontrar o referido Acórdão.

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  4. Boa tarde Céu Gonçalves Afonso,

    Tem ideia em que tribunal de 2ª instância foi proferida a decisão?
    Para tornar mais fácil a procura...

    Muito Obrigada,
    Filipa Lucas

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  5. Tribunal de Portalegre, encontrava-se publicado no site da OA.

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