Crédito à habitação. “A entrega do bem imóvel líquida a dívida”.

Desvalorização de imóvel, na segunda avaliação tem os dias contados?

Retirada, net

Desde sempre que a devolução da casa aos bancos é uma forma de cumprir a obrigação perante das instituições bancárias. Boa - para os bancos! E, má - para os particulares!

Assim, sempre que o crédito ficasse de tal forma descontrolado de forma que o devedor ficasse impossibilitado de cumprir com as suas obrigações, a entrega do imóvel era a hipótese do credor, acrescendo-lhe mais-valias – a dívida a pagar ao banco é sempre o valor do imóvel, no momento da entrega, sendo que tal avaliação é sempre efectuada pelo respectivo banco.

Retirada, net

 

Ora, a pratica ao longo dos anos, é de que a segunda avaliação - ser sempre de valor inferior à primeira avaliação. Isto é, o outorgante de um contrato de compra e venda de imóvel ao compra o imóvel por exemplo por 150 mil euros/valor do empréstimo (de acordo com a primeira avaliação da Instituição Bancária), quando celebra um contrato de dação pro solvendo a mesma casa é sujeita a uma segunda avaliação, que se traduz sempre numa desvalorização monetária acentuada. O imóvel vale sempre menos do que custou. Se por exemplo, a segunda avaliação corresponder ao 100 mil euros, o devedor, além de entregar a casa, terá que efectuar o pagamento da quantia remanescente – 50 mil euros.

Este ano, têm surgido interpretação diversa daquela que já consolidava a jurisprudência portuguesa. Sete Tribunais de Primeira Instância (processos não transitados em julgado) decidiram que para o cumprimento da dívida referente a compra de imóvel e respectivos juros, bastava a entrega do imóvel, sem direito a qualquer remanescente. Isto é, em termos práticos, o valor do imóvel no momento da entrega para o cumprimento da dívida seria sempre o valor que resultava da primeira avaliação efectuada pela Instituição Bancária.

“A entrega do bem imóvel líquida a dívida”. As decisões neste sentido foram objecto de recurso, por parte da Banca, que assim vê, uma das suas práticas lucrativas a extinguir-se por via judicial.

Claro, que não se tratando à presente data de “caso transitado em julgado” é bom ressalvar que neste momento, que não se trata de jurisprudência mas é impossível ignorar esta nova orientação já que a primeira instância ao proferir decisão neste sentido, fundamentou-a juridicamente.

Este abalo à Banca implicará (caso confirmação pelo tribunal de recurso) que as mesmas suportem os custos dos remanescentes das dívidas dos créditos anteriormente concedidos.

Os Bancos fundamentam o pagamento do remanescente da dívida porque qualquer, os institutos jurídicos – Dação em Cumprimento, execução Fiscal ou execução de Hipoteca, o processo de avaliação da dívida exige que o imóvel seja reavaliado. E, só com o valor dessa segunda avaliação é que a instituição poderá ter conhecimento se o bem pode ou não, servir para o cumprimento da dívida. Por outro lado, o n.º 1 do art. 840.º do Código Civil prevê «Se o devedor efectuar uma prestação diferente da devida, para que o credor obtenha mais facilmente, pela realização do valor dela, a satisfação do seu crédito, este só se extingue quando for satisfeito e na medida respectiva».

É lógico que este instituto jurídico (em que os bancos fundamentam o cobrar do remanescente) não estabelece a extinção imediata da obrigação, mas antes, permite facilitar ao credor a satisfação do seu crédito, através da atribuição de um direito, permitindo aliás, que o credor se pague da obrigação, com a entrega do imóvel, e não, a substituição desde logo a prestação pelo imóvel.

Ora, este artigo não regula a questão prévia que se coloca nestas questões. A questão está no valor da dívida, por desvalorização decretada pela banca. Aqui, o que tem relevância jurídica, não são os pressupostos do instituto jurídico que permite a extinção da obrigação. O que se deve colocar em causa, salvo melhor opinião, são os critérios e a imparcialidade da instituição que avalia o imóvel e consequentemente o valor real do imóvel no momento da entrega. Sendo este o ponto essencial, não se descortina a fundamentação legal para o n.º 1 do art. 840.º do CC. Isto é, não existindo desvalorização sobre o imóvel, nem sequer seria necessária a responsabilidade do devedor para além da garantia dada (imóvel). O imóvel seria sempre a garantia do credor, que quando entregue ao devedor, teria sempre a obrigação cumprida.

A entender-se em sentido contrário, tal como tem sido entendido até aqui, verifica-se a violação do princípio da equidade – principio essencial na formação do negocio jurídico. Em termos concretos, o que se tem verificado nestas situações é que a Banca é a entidade que em simultâneo tem o poder: de atribuiu o empréstimo; de avaliar o imóvel; de ser beneficiária da hipoteca.
Assim, em fase de conclusão, refira-se que os nossos tribunais de primeira instância ficam com o mérito de se pronunciarem em sentido contrário ao que tem vindo a ser ditado por um sector económico de peso, em Portugal.

O que já aconteceu em Espanha.

Aguarde-se pelas Instâncias de Recurso!